Оценка городской
недвижимости

Оценка квартиры

Желая выгодно совершить сделку с недвижимостью, люди все чаще обращаются к оценщикам. Оценка недвижимости – это установление рыночной цены объекта. Процедура регламентируется законом, может проводиться только аккредитованными организациями или оценщиками. Это независимые специалисты, прошедшие подготовку и имеющие аттестат. Они руководствуются Федеральными стандартами, используют методы, основанные на анализе рынка, что обеспечивает объективность и достоверность результатов.  

В каких случаях используется независимая оценка?

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на определение рыночной стоимости объекта. Она может потребоваться в различных ситуациях:

• При оформлении ипотеки. Банк обязательно заказывает отчет об оценке. Это помогает определить сумму займа, которую банк может вам предоставить. Учитывается как рыночная, так и ликвидационная стоимость. Цель – определить реальную стоимость квартиры, за которую она может быть реализована в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
• При судебных спорах. Покупатель может оспорить цену, если ему намеренно продали объект по завышенной цене.
• При продаже или обмене. Отчет позволяет продавцу объективно оценить квартиру, установив справедливую цену, которая обеспечит выгодную сделку, привлечет потенциальных покупателей. Покупатель может не сомневаться, что тратит больше, чем предполагалось, так как отчет подтверждает рыночную цену.
• При разделе имущества. В случае развода или других имущественных споров оценка поможет справедливо разделить квартиру между собственниками.
• Для оформления наследства. Если квартира входит в состав наследства, ее необходимо оценить для определения доли каждого наследника.

Оценку можно использовать в других сделках – для страхования, при инвестировании, чтобы определить потенциал квартиры и доходность.

Какие документы выдаются?

Отчет об оценке – это официальный документ, удостоверяющий рыночную стоимость объекта. Он составляется сертифицированными специалистами в соответствии с требованиями закона.

Что подробно описывается в отчете:

• Характеристики жилья. Этаж, площадь, количество комнат. А также наличие балкона или лоджии, кладовой, санузел (раздельный или совмещенный), состояние ремонта.
• Характеристики дома. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный). Учитывается год постройки, наличие лифта, консьержа, парковки.
• Инфраструктура района. Транспортная доступность, наличие метро, магазинов, школ, детских садов, больниц, парков.
• Ситуация на рынке. Спрос и предложение на квартиры в данном районе, уровень цен.

Для определения рыночной стоимости применяются разные подходы, основанные на анализе рынка недвижимости.

Сравнительный подход

Этот метод наиболее распространенный. Он заключается в сравнении вашей квартиры с похожими, которые были недавно проданы в том же районе.

Доходный подход

Данный метод используется для оценки инвестиционной недвижимости. При этом подходе стоимость недвижимости определяется на основе ее потенциального дохода от аренды.

Затратный подход

Этот метод используется для оценки новых квартир или квартир, которые были недавно отремонтированы. При этом подходе стоимость определяется как сумма затрат на строительство или ремонт, плюс стоимость земли.

В отчете также приводятся обоснования выбранного подхода, используемые данные, расчеты. 

Этапы работ

После заключения договора с оценочной компанией проводятся основные этапы.

Сбор сведений

Специалист лично приезжает, чтобы провести тщательное изучение квартиры. Он осматривает не только жилье, но и прилегающую территорию, оценивая инфраструктуру, внешние факторы, которые могут влиять на стоимость.

Анализ данных

Для определения стоимости эксперт изучает соответствующий сектор рынка недвижимости. Анализирует его текущее состояние, динамику цен на момент проведения оценки.

Тщательное изучение всех возможных вариантов использования жилья

Специалист оценивает текущее состояние недвижимости, ее пригодность для дальнейшего использования. Определяется возможная цена с учетом состояния, рыночной конъюнктуры. Проводится оценка экономической целесообразности такой эксплуатации, с учетом расходов на содержание, потенциальный доход.

Определение стоимости

Осуществляется с помощью различных методик:

• Затраты на организацию объекта с нуля. Рассчитывается путем суммирования всех затрат, необходимых для создания нового объекта, идентичного оцениваемому.
• Капитализация дохода. Определяется на прогнозировании будущих доходов от квартиры и их дисконтировании до текущей стоимости.
• Сравнительный анализ. Сравнение квартиры с аналогичными, уже проданными на рынке, корректирование цены с учетом различий.

Оценщик, используя полученные сведения и выбранную методику, выводит итоговую величину стоимости. Полученный результат необходимо согласовать с заказчиком, учитывая его требования, ожидания, специфику рынка.

Далее составляется подробный отчет о проделанной работе с вынесением экспертного мнения.

Какие документы нужны для заказа?

Перечень требуемых документов бывает разным и зависит от того, оценивается новостройка или жилье на вторичном рынке.

Чтобы оценить жилье в новостройке потребуются следующие документы:

• паспорт;
• акт приема-передачи;
• договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор уступки прав требований по ДДУ.

Чтобы оценить жилье на вторичном рынке, нужно подготовить такие документы:

1. Паспорт заявителя.

2. Документы, устанавливающие право собственности:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость (если оно было выдано до 1 июля 2020 года).

3. Документы-основания возникновения права собственности:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• акт наследования;
• другие документы, в зависимости от способа приобретения недвижимости.

4. Технические документы:

• технический паспорт (если он был оформлен до 1 января 2017 года);
• поэтажный план с экспликацией помещений;
• планы БТИ (если технический паспорт отсутствует).

Список документов может быть дополнен в зависимости от конкретной ситуации. Для уточнения полного перечня требуемых документов рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по недвижимости.

Кто может заказать документ?

Оценку недвижимости может заказать только законный владелец. Это требование законодательства, о котором часто не знают продавцы, покупатели и даже юристы.

Оценивание может быть инициировано уполномоченными лицами, действующими по доверенности, а также по запросу специализированных служб или государственных структур.

Для точной оценки недвижимости, обратитесь к профессиональному оценщику. Эксперт осмотрит жилье, соберет все необходимые данные и составит отчет. Это поможет выгодно продать квартиру или оформить ипотеку.